Niveles de precariedad sobre el suelo
Si hay una porción del hardware que sintió la precarización del capitalismo 4.0 es la ciudad. Ya vimos sus vectores globales, veamos ahora su dinámica local. La crisis de 1998-2002 gatilló un nuevo ciclo inmobiliario. Pasada la disparada del dólar, los ahorros volvieron a encontrar en los desarrollos inmobiliarios una reserva de valor confiable, el valor del suelo aumentó aceleradamente y arrastró a los alquileres. El rezago de los salarios con respecto a la recuperación económica y la desaparición del crédito hipotecario redujeron el acceso a la propiedad. Este ciclo alteró las pautas de asentamiento en todos sus niveles.
En el nivel más bajo, crecieron tanto el alquiler informal como los asentamientos precarios. El 40% de las viviendas del país presenta situaciones de déficit habitacional, una tercera parte del cual se concentra en el Gran Buenos Aires. En el norte del país las situaciones de déficit son menos numerosas pero más duras. En las villas miserias del AMBA predominan las casas: frágiles construcciones de altura y piezas de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires; casas de material precario y casillas en la Provincia de Buenos Aires. Entre 2003 y 2015 el gobierno llevó adelante una intensa política habitacional que solucionó más de un millón de casos de déficit, la mitad de ellos mediante el mejoramiento de la vivienda existente. Pero fueron políticas segmentadas y limitadas por la dinámica del mercado inmobiliario.
Por encima de la vivienda informal predomina el alquiler en grandes centros urbanos. En la Ciudad de Buenos Aires el 40% de la población menor de 35 años alquila su vivienda porque no puede comprarla, un tercio de los hogares porteños gastan la mitad de su ingreso en alquiler. La aceleración de la inflación y la fallida Ley de Alquileres provocaron una caída de la oferta, que aumentó aún más los precios.
Un poco más arriba, en el mundo de la propiedad formal, la ausencia de crédito y la inestabilidad de la moneda fomentaron formatos como los fideicomisos y los fondos de inversión. Para los desarrolladores, el negocio es invertir poco, producir poco y ganar poco, pero muy rápido y muchas veces; para los compradores e inversores, la gama de oportunidades va desde acceder a una vivienda autofinanciada con fondos familiares, preservar el valor de sus ahorros en ladrillos o blanquear capitales de origen ilegal.
Finalmente, en la cúspide habitacional, están los barrios privados, que luego de la crisis se montaron en el nuevo ciclo inmobiliario, gracias al abaratamiento del trabajo: en 2003 se construyeron más de 4.000 casas en urbanizaciones cerradas; al año siguiente se lanzaron 18 nuevos desarrollos entre chacras, náuticos y countries. En 2005 serían 23; en 2007, 45. Se abrieron nuevos corredores de barrios privados en el sur de la Provincia de Buenos Aires y en el interior del país. Aquí también hay vivienda autofinanciada, ahorro no monetario y lavado de dinero.
Este ciclo alcista terminó con el cepo de 2011. Sin embargo, el límite de este tipo de desarrollos es físico: su modelo de urbanización dispersa derrocha suelo. Entre 1990 y 2015 la extensión urbana del Área Metropolitana de Buenos Aires pasó de 134 mil hectáreas a 196 mil hectáreas, mientras la población creció a un ritmo menor, de 10,6 millones a 14,1 millones de habitantes. La frontera de los barrios privados bonaerenses se va cerrando. «No vemos que exista la cantidad de hectáreas necesarias a menos de 45 kilómetros de la Capital Federal», dice Eduardo Costantini, creador de Nordelta y Puertos del Lago. El modelo de negocios seguramente virará hacia emprendimientos de menor escala, intersticiales, como minibarrios o dúplex y edificios de departamentos dentro de los barrios cerrados ya existentes.
Por otro lado, están los límites ambientales. La construcción de urbanizaciones de lujo sobre cuencas y humedales provoca inundaciones en los barrios aledaños, o consume una cantidad excesiva de agua en zonas de estrés hídrico, como los desarrollos en las sierras de Córdoba y San Luis. Es la tragedia del antropoceno: la irrupción planetaria por debajo del primoroso mundo que construimos sobre él. Y la consciencia de que nuestra condición es inevitablemente precaria. El urbanista Mauricio Corbalán observa que «las villas de CABA y los barrios cerrados comparten muchas veces la misma tecnología constructiva: estructura de hormigón armado y cerramientos de ladrillos cerámicos. Lo que difiere son las instalaciones, el valor del suelo y la inscripción legal. Ya no existe el salto de calidad constructiva de principios del siglo XX, cuando en Belgrano convivían mansiones construidas con materiales europeos y el “barrio de las latas”: casillas armadas con bidones metálicos de kerosene rellenos de tierra y apilados. Quien sabe si además esta estrategia no es más flexible, se adapta mejor a los cambios (económicos y climáticos) y puede ser ampliada y reparada con más rapidez y menor costo». En la cúspide del nuevo hardware se impone la precariedad de la base. Antes y después que vecinos, ciudadanos, villeros o nordelteños, somos habitantes de un suelo.